ВНЖ в Словении при покупке недвижимости для сдачи в аренду 2019

Понедельник, 04 февраля 2019

Сможет ли русский, украинец, белорус, казахстанец или азербайджанец заработать, оформляя вид на жительство (ВНЖ) в Словении при покупке недвижимости для сдачи в аренду в 2019 году. Попробуем разобраться.

Идея купить недвижимость в Словении для украинцев, русских и белорусов в 2019 году может стать весьма привлекательной, поскольку такие инвестиции позволяют получить источник пассивного дохода от сдачи жилья в аренду.

Но следует учитывать, что право купить недвижимость в Словении доступно только тому иностранцу, родная страна которого заключила соглашение о взаимности со Словенией (то есть, если словенцы также могут приобретать недвижимость на родине соответствующего иностранца).

Купить недвижимость в Словении можно и через словенскую компанию, открытие которой может быть использовано как основание для подачи заявки на выдачу вида на жительство (ВНЖ) Словении. 

Но стоит ли купить недвижимость в Словении (в Любляне или другой части страны),  чтобы зарабатывать на аренде? Попробуем дать максимально развернутый ответ на этот вопрос, проанализировав такие сферы как законодательство, регулирующее аренду жилья в Словении, доходность бизнеса, налоги и туризм.

Вид на жительство в Словении при покупке недвижимости 2019: динамика ставок арендной платы и текущая доходность инвестиций в жилую недвижимость в Словении для сдачи в аренду

Официальные данные Статистического управления Республики Словения (Statistični urad Republike Slovenije; SURS) не подтверждают значительный рост арендных ставок. В отчете о рынке арендуемой недвижимости за 2016 и 2017 годы было подсчитано, что средняя цена аренды в Любляне с 300 евро в 2016 году выросла до 320 евро в 2017 году.

По информации SURS, аренда квартир площадью более 71 квадратных метров в центре города в 2017 году обходилась в среднем в 670 евро, а за арендное жилье площадью в диапазоне от 41 до 71 квадратного метра нужно было платить в среднем 400 евро. Однако, по словам экспертов, эти цифры значительно занижены и не отражают реальные цены на рынке аренды.

Аналитики отмечают, что при оценке количества жилья на рынке арендных услуг также нужно учитывать сегмент аренды без заключения договоров, то есть «по-черному». Официальные и независимые источники не дают оценок относительно того, сколько денег местные домовладельцы получают от аренды «по-черному». Но все опрошенные эксперты отмечают, что доля неформального сегмента очень велика.

Официальные данные об уровнях арендной платы, установленных в рамках заключенных якобы «по белому» контрактов, также ненадежны. Арендодатели в контрактах указывают более низкую арендную плату, чем фактическая. Обычной практикой являются случаи, когда арендодатель и арендатор вписывают в контракт цену аренды в размере, например, 300 евро в месяц, а разницу с рыночной ценой (600 евро) арендатор выплачивает наличными или путем оплаты ремонта арендного жилья либо покупки мебели / бытовой техники.

Это особенно актуально для районов с самой высокой арендной платой, таких как Любляна. Причины заключаются в относительно высокой налоговой нагрузке на доходы физических лиц от сдачи в аренду недвижимости и сложностях при контроле качества отчетности по арендным операциям физических лиц.

Это, по сути, означает, что физические лица, которые сдают большую часть жилья в долгосрочную аренду, могут практически безнаказанно предоставить в компетентные органы ложную информацию, ухудшая публикуемую властями статистику.

Также не следует исключать влияние платформ для организации краткосрочной аренды вроде Airbnb на предложение арендных квартир в Любляне и других частях страны, а также стоимость аренды такой недвижимости. По данным консалтинговой компании AirDNA, самые успешные поставщики услуг краткосрочной аренды жилья зарабатывают 50 000 евро в год на аренде недвижимости через Airbnb в Любляне.

Однако сторонние эксперты называют такую оценку слишком оптимистичной. По их мнению, имея хорошую недвижимость в престижном месте с высокой проходимостью вполне можно получать в реальном выражении более 30 000 евро в год — без учета стоимости ремонтных работ и издержек. Но более высокая доходность является скорее исключением, чем правилом.

Также следует учитывать, что в первые годы работы Airbnb в Словении многие местные арендодатели предпочитали работать «по-черному», что не несло серьезных рисков. Однако сегодня им необходимо производить уплату всех налогов, так как рынок теперь более жестко контролируется.

Туристы, по данным Статистического управления Республики Словения, проводят примерно по 2,4 дня в стране. А это значит, что в «высокий сезон» гости должны размещаться как минимум три раза в неделю, чтобы полностью загрузить арендное жилье. Это дополнительно усложняет экономику краткосрочной аренды и заставляет арендодателей тратить дополнительное время на прием гостей, уборку и стирку белья.

Также следует помнить про уровень занятости и добавлять операционные расходы, которые не покрываются самими туристами (расходы на отопление и эксплуатацию, электричество, воду, интернет, телевидение и так далее). В случае долгосрочной аренды эти затраты берет на себя арендатор.

Все это показывает, что краткосрочная сезонная сдача в аренду словенского недвижимого имущества через Airbnb менее выгодна, чем можно было бы предположить. Но такой вариант все же более выгоден для владельца, чем долгосрочная аренда — по крайней мере, пока местоположение интересно для туристов.

Свои расчеты доходности покупки столичного жилья для сдачи в аренду приводят эксперты независимого ресурса Global Property Guide (цифры за сентябрь 2018 года). По их данным, доходность аренды в Любляне варьируется в диапазоне от умеренной до хорошей.

Квартиры в центре Любляны
Площадь Цена (€) Цена из расчета на 1 кв.м. (€) Доходность (в год)
Покупки Аренды, в месяц Покупка Месячная арендная плата
50 кв. 182050 771 3641 15,42 5,08 процента
120 кв. 438840 1716 3657 14,30 4,69 процента

В таблице выше все доходы приведены брутто — т.е. до вычета налогов, затрат на ремонт, арендной платы за землю, комиссионных агентов по недвижимости и любых других затрат. Чистая доходность (то есть реальный заработок), как правило, примерно на 1,5-2 процента ниже.

Размер суммы, которую вы сможете заработать на покупке жилья в столице Словении для последующей сдачи в аренду, варьируется в значительных пределах в зависимости от места расположения недвижимости. Как показывает практика, валовой доход от аренды квартир центре города не всегда выше, чем в случае жилья на окраинах Любляны. Это обусловлено высокой стоимостью недвижимости в центре.

По данным Global Property Guide, валовой доход от аренды в Старом городе составляет около 4,5 процента — 5 процентов, в то же время на окраинах доходность может достигать 7 процентов. Апартаменты в Старом городе Любляны стоят в среднем от 2900 до 3200 евро за квадратный метр. В близлежащих районах квартиры, как правило, дешевле: их стоимость составляет около 2300 евро за квадратный метр. В окрестностях города квартиры стоят 1450 евро за кв. метр, а дома – по 1000 евро за квадратный метр.

Данные Global Property Guide также свидетельствуют о том, что сдать столичную недвижимость в Словении в аренду можно достаточно легко. Любляна это маленькое место. Плотность студентов, экспатов, посольств и международных компаний там достаточно высока, что, в дополнение к высокому спросу на арендное жилье со стороны обычных словенцев, упрощает поиск арендатора. 

Вид на жительство в Словении при покупке недвижимости 2019: арендное законодательство

Законодательство, регулирующее словенский рынок арендного жилья, в большей степени благоприятствует арендодателям, а не арендаторам. Арендодатель и арендатор могут беспрепятственно договариваться об арендных выплатах в Словении. Арендные ставки могут быть установлены свободно по соглашению сторон.

Однако, арендная плата, по закону, не должна быть «ростовщической», то есть не более чем на 50 процентов превышать среднюю ренту в соответствующем муниципалитете. Индексация ренты допустима.

Закон не ограничивает по сумме арендные депозиты (залог), прописываемые в договоре и выплачиваемые арендатором. Договор может быть заключен на любой срок. Договор должен быть составлен в письменной форме. Он должен быть зарегистрирован в местном муниципалитете и налоговых органах.

Если договор заключен на определенный период времени, арендодатель не обязан продлевать договор. Если за 30 дней до истечения срока действия договора не было продления, арендатор должен освободить квартиру в день истечения срока действия договора. Арендатор всегда может расторгнуть договор аренды без объяснения причин, отправив уведомление второй стороне за 90 дней до предполагаемого выселения.

Вид на жительство в Словении при покупке недвижимости 2019: налоги на доходы от сдачи словенского жилья в аренду

Налоговая нагрузка на лиц, оформляющих вид на жительство в Словении при покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду, является умеренно-высокой. При этом следует помнить, что иностранцы-нерезиденты облагаются налогом на доходы из словенских источников, а супружеские пары облагаются налогом раздельно.

Доход иностранцев-нерезидентов облагается налогом по единой ставке в 25 процентов. Налогооблагаемый доход от аренды может быть рассчитан следующим образом:

  • Путем вычитания из общей арендной выручки фактически понесенных расходов, таких как расходы на техническое обслуживание и ремонт, управленческие расходы (необходимо предоставить подтверждающие документы);
  • Путем истребования стандартного вычета в размере 10 процентов из общей арендной выручки за счет расходов на техническое обслуживание;

Иностранцы-нерезиденты могут добиться того, чтобы их доход от аренды рассматривался компетентными органами как доход от предпринимательской деятельности в Словении. Для этого они должны зарегистрироваться в Агентстве Республики Словения по вопросам государственных юридических записей и связанных с ними услуг (Agencija Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve или AJPES), чтобы считаться индивидуальным предпринимателем.

В этом случае налогооблагаемый доход от аренды может быть рассчитан, как указано выше, путем вычитания из валового дохода от аренды фактически понесенных расходов, связанных с получением дохода, таких как расходы на обслуживание и ремонт, а также плата за управление (необходимо представить подтверждающие документы).

Вид на жительство в Словении при покупке недвижимости 2019: туризм

Решая оформить вид на жительство в Словении при покупке недвижимости под аренду, следует оценить уровень популярности этой европейской страны среди туристов. И в этом плане данная страна выглядит все более привлекательно.  

По предварительным данным от Министерства экономики Словении, в 2018 году страну посетило более 5,6 млн. туристов, которые провели там более 15,2 млн. ночей. Доходы от туризма также растут, увеличившись почти на 12 процентов до 2,12 млрд. евро за первые девять месяцев минувшего года в годовом исчислении. Таким образом, минувший год должен стать еще одним рекордным годом для словенской индустрии туризма.

То, что в 2018 году будет установлен ряд рекордов, стало ясно уже давно. Результат по ночевкам туристов в стране 2017 года был превышен уже в конце октября 2018 года. Достижение высоких результатов власти приписали углублению сотрудничества между Министерством экономики, Словенским советом по туризму (STO), а также туристическими компаниями. Именно поэтому 2018 год был одним из самых интенсивных и успешных с точки зрения маркетинга.

Утвержденные и скорректированные официальные данные из отчета об экономической результативности туристического сектора, который был опубликован в декабре 2018 года, говорят о том, что позитивные тренды в отрасли наблюдаются уже не первый год.

Так, в 2015 году общая выручка туристических организаций в Словении оценивалось в 3628 миллионов евро. В 2017 году этот показатель вырос до 4269 млн. евро. Прямой вклад туристической отрасли в валовой внутренний продукт (ВВП) в 2015 году составил 1920 млн. евро или 4,9 процента, а в 2017 году — 2 274 млн евро. или 5,3 процента от общего ВВП в Словении.

  2015 2017
Миллионы евро Доля, в процентах Миллионы евро Доля, в процентах
Расходы на потребление туристических услуг 3554 98 4188 98
Другие составляющие выручки туристических организаций 74 2 81 2
Общий оборот туристической отрасли 3628 100 4269 100
Расходы иностранцев на потребление словенских туристических услуг 2461 69 2947 70
Расходы местных жителей на потребление словенских туристических услуг 1093 31 1241 30
Итого 3554 100 4188 100

Доля расходов иностранных посетителей в общих расходах на туризм в 2015 году составила 69 процента (2461 млн евро), а в 2017 году — 70 процента (2947 млн евро). Общая сумма расходов иностранных туристов в рассматриваемом периоде увеличилась на 19,7 процента.

Источник: https://internationalwealth.info