• Главная
  • Новости
  • Стоимость жизни на Кипре 2019: изучаем, оформляя гражданство за инвестиции Кипра

ВНЖ Испании при покупке недвижимости под аренду 2019: новые правила

Среда, 06 февраля 2019

Вид на жительство при покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду – выгодный и простой способ оформить ВНЖ в Испании для пенсионеров и трудящихся, украинцев, русских, белорусов и других иностранцев. Но оформляя ВНЖ в Испании при покупке недвижимости под аренду в 2019 году, следует учесть изменения испанского законодательства, регулирующего арендный рынок. Также следует принять во внимание статистику по испанским «золотым визам», ситуацию на рынке жилья страны и в туристической отрасли.

Испания является одной из десятков стран, которые предлагают гражданство или вид на жительство в обмен на инвестиции. Как правило, такие инвестиции вносятся в недвижимость в принимающем государстве.

ВНЖ Испании при покупке недвижимости в 2019 году можно оформить, если вложить в такой актив от полумиллиона евро. Покупать можно любую недвижимость в Испании. 

Чтобы сделать такую покупку максимально выгодной, рекомендуем выбрать недвижимость в Испании для последующей сдачи в аренду. Если вы следите за нашими статьями, то знаете, что в течение последних трех лет наблюдался впечатляющий рост рентабельности инвестиций в недвижимость Испании для сдачи в аренду, нередко достигающей двузначных показателей.

Это впечатляющее повышение может быть связано с рядом факторов. Но цель данной статьи не в том, чтобы отвлекаться и углубляться в анализ основных причин. Статья призвана помочь новичкам на этапе выбора актива и совершения сделки. Но прежде чем приступать к выбору актива, рекомендуем изучить ряд новостей.

ВНЖ Испании при покупке недвижимости под аренду 2019: статистика по «золотым визам»

Данные испанского правительства показывают, что 12 месяцев с 1 июля 2017 года по 30 июня 2018 года были, безусловно, лучшим годом для действующей в стране программы по выдаче иностранным инвесторам «золотых виз».

Количество новых ВНЖ в Испании, выданных основным заявителям за этот период, увеличилось на 45 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем инвесторы-иммигранты из разных стран потратили значительно больше, чем требуется (как минимум в 500 000 евро, как отмечалось выше).

В период с 1 июля 2017 года по 30 июня 2018 года в рамках испанской программа «Золотая виза» местные власти одобрили беспрецедентные 1 366 заявок от основных заявителей, которые в среднем инвестировали около 742 000 евро в испанские активы. В результате этого общий объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в рамках программы за 12-месячный период составил более 1 миллиарда евро.

На долю россиян и китайцев приходится около двух третей от общего объема инвестиций. Но ни одна группа участников программы не тратит на недвижимость в Испании больше, чем венесуэльцы. Представители боливарианской диаспоры выделяют в среднем почти вдвое больше необходимого минимума на недвижимость в Испании: они расходуют в среднем по 949 367 евро.

Согласно данным испанского Министерства экономики, активность покупателей местного жилья в рамках этой схемы для мигрантов-инвесторов в основном сосредоточена на побережье. Около 20 процентов из почти 3 млрд. евро, полученных страной через данную программу, оказались в прибрежных городах. Например, в Эстепоне или других курортных городах регионов Коста-Бланка, Коста дель Соль и Коста-Калида, где хватает интересных предложений. 

Столичный город Мадрид в рассматриваемом периоде привлек всего лишь 15,6 процента от общего объема инвестиций в недвижимость Испании для оформления «золотых виз», став единственным городом в стране без доступа к  морю или океану, удостоившимся повышенного внимания со стороны инвесторов, вкладывающих свои деньги в ВНЖ Испании при покупке недвижимости.

Привлекая около 46 процентов всех инвестиций в недвижимость Испании, необходимых для оформления «золотых виз», каталонские города Жирона и Барселона получили в три раза больше денег от инвесторов. И это вполне закономерно, учитывая их популярность среди туристов. 

Высокой популярностью пользуется и город Валенсия, обладающий значительным туристическим потенциалом и позволяющим рассчитывать на существенную доходность в случае оформления ВНЖ Испании при покупке недвижимости под аренду в 2019 году. 

Продемонстрировав рост числа выданных инвесторам ВНЖ на 45 процентов в годовом исчислении, Испания приближается к своему замедляющемуся сопернику по рынку «золотых виз» в иберийском регионе: Португалии, которая в 2018 году выдала виды на жительство примерно 1409 инвесторам.

Обе программы, тем не менее, все еще отстают от более дешевого европейского аналога, работавшего в Греции. В рамках греческой программы было выдано 3154 «золотых виз» только за первые девять месяцев 2018 года. Это больше, чем выдали Испания и Португалия, вместе взятые.

ВНЖ Испании при покупке недвижимости под аренду 2019: новые правила

В декабре 2018 года в испанское законодательство, регулирующее рынок аренды жилья, был внесен ряд изменений, которые могут легко сбить новичка с толку. Суть нововведений в повышении доступности жилья для молодых коренных испанцев и услужении его сдачи в краткосрочную аренду туристам.

Несмотря на серьезную коррекцию цен на недвижимость в Испании после того как на рынке на фоне кризиса лопнул «пузырь», и средняя цена по всем направлениям упала примерно на 50 процентов, испанская молодежь все еще испытывает серьезные сложности, связанные с покупкой и арендой жилья на родине.

Правительство Испании приняло ряд мер, чтобы гарантировать ускоренное решение этих проблем на благо общества. В частности, местные власти увеличили минимальную заработную плату почти на 30 процентов (самое большое увеличение за 40 лет).

Кроме того, чиновники напрямую решили проблему арендной платы, приняв серию новых правил по защите прав арендаторов. Нововведения значительно расширяют возможности долгосрочных арендаторов (в ущерб домовладельцам). Благо, эти изменения вряд ли серьезно повлияют на сдачу туристам в краткосрочную аренду жилья, уже лицензированного для использования в таких целях. Рассмотрим ключевые изменения в испанских законах об аренде подробнее.

Правительство утвердило Королевским указом в декабре прошлого года ряд законодательных нововведений, которые могут изменить рынок аренды. Эти изменения вступили в силу с 15 декабря 2018 года. Заключенные до этого момента арендные соглашения будут регулироваться действовавшими ранее правилами, если не оговорено иное.

Юридические лица, действующие в качестве арендодателей, должны быть в курсе большинства изменений, если они уже сдают в аренду или планируют сдавать в аренду недвижимость в Испании на длительный срок. Физические лица / домовладельцы должны принять к сведению, как минимум, первый пункт маркированного списка, который представлен ниже.

  • Арендодатели из числа физических лиц: Период обязательного продления срока действия договора при долгосрочной аренде теперь составляет 5 лет (плюс 3 года периода «молчаливого» продления срока (без возражений) соглашения). Ранее было три года плюс один.
  • Арендодатели из числа юридических лиц: Период обязательного продления срока договора при долгосрочной аренде теперь составляет 7 лет (плюс 3 года периода «молчаливого» продления срока (без возражений) соглашения). Было три года плюс один.
  • Арендодатели из числа юридических и физических лиц: Дополнительные финансовые гарантии, требуемые арендодателем при долгосрочной аренде, не могут превышать двухмесячный депозит. Арендодатели, как правило, запрашивают дополнительные финансовые гарантии помимо обязательного месячного депозита от арендатора, особенно когда арендатор является нерезидентом (из-за повышенного финансового риска). Эти финансовые гарантии в настоящее время ограничены для юридических лиц, действующих в качестве арендодателей. В случае арендодателей из числа физических лиц никаких изменений не было: они могут продолжать запрашивать дополнительные гарантии сверх 2-месячного депозита.
  • Арендодатели из числа юридических и физических лиц: Арендодатели теперь будут обязаны напрямую выплачивать комиссию агентствам недвижимости по договорам аренды: были случаи, когда арендаторы платили часть напрямую, а остальное – платили косвенно или не платили.
  • Сдача в краткосрочную аренду туристам: В законодательство были внесены поправки, позволяющие товариществу домовладельцев голосовать простым большинством (от 3/5 до единогласного решения), чтобы запрещать прямую сдачу в соответствующем жилом комплексе жилья в краткосрочную аренду туристам. Эта мера не имеет обратной силы.
  • Сдача в краткосрочную аренду туристам: Были внесены изменения, позволяющие товариществу домовладельцев увеличивать коммунальную квоту, назначаемую арендодателю, сдающему жилье в краткосрочную аренду туристам, (ограничено повышением на 20 процентов), в рамках общего бюджета сообщества. Говоря простым языком, товарищества домовладельцев теперь могут голосовать за увеличение размера
    «коммуналки» для владельца недвижимости, который использует свой актив для заработка на краткосрочной аренде. Это нововведение не будет иметь обратной силы.

Кроме того, инвесторам следует подготовиться к тому, что порталы HomeAway, AirBnb и другие агентства по недвижимости и агентства по организации аренды недвижимости в 2019 году начнут передавать все налоговые данные своих клиентов-экспатов в Испанскую налоговую инспекцию.

В настоящее время такие агентства сообщают своим клиентам-экспатам о данной вынужденной мере. Некоторые домовладельцы получили электронные письма от порталов недвижимости или агентств недвижимости еще в декабре 2018 года. Авторы таких писем попросят заполнить налоговую форму, которая будет передана в испанскую налоговую инспекцию.

Если адресат не будет соблюдать данное требование, ему больше не будет разрешено сотрудничать с соответствующим агентством или порталом. Сотрудники агентств по недвижимости и администраторы профильных порталов не в восторге от нововведений, вынуждающих их превратиться в информаторов, но они вынуждены сообщать обо всех доходах клиентов от аренды под угрозой больших штрафов (до 600 000 евро) со стороны испанских налоговиков.

Порталы и агенты по недвижимости должны представить в налоговые органы новую квартальную налоговую форму (номер 179) с очень подробной информацией обо всех арендных выплатах своих клиентов. Если вы сдавали в аренду свою недвижимость в Испании в течение прошлого года и не декларировали и не платили налог на ваш доход, есть вероятность, что налоговая служба уже знает об этом, и вы будете оштрафованы.

Детальные сведения о финансовых потоках будут передаваться в налоговые органы задним числом (охватывая информацию за период с 1-го января 2018 года). Тем не менее, следует подчеркнуть, что это не исключает того факта, что Налоговое управление Испании имеет право собирать налоги в течение четырех лет (срок давности).

В Испании, когда вы как экспат сдаете в аренду недвижимость, вы облагается налогом у источника. Другими словами, вам нужно декларировать и платить налоги с вашего арендного дохода в Испании, а не в другом месте, т.е. в стране вашего гражданства.

В зависимости от того, существует ли в вашей стране действующий договор об избежании двойного налогообложения (с Испанией), ваша национальная налоговая служба предоставит вам налоговые льготы по налогу, который вы уже заплатили в Испании.

Будучи нерезидентом, владеющим недвижимостью в Испании, вы несете ответственность помимо прочего за выполнение следующих процедур, связанных с уплатой налогов:

  • Когда вы владеете недвижимостью в Испании как нерезидент, вы должны платить ежегодный налог за период с начала по конец года, который называется налогом на вмененный доход нерезидента (даже если вы при этом не сдаете в аренду свою недвижимость в Испании).
  • Если вы сдаете свою недвижимость в Испании в краткосрочную аренду либо в долгосрочную аренду, то должны в дополнение к вышесказанному подавать в налоговую квартальную декларацию о доходах.

Штрафы за неуплату налога на доход от аренды составляют от 50 до 150% от незаявленных сумм плюс проценты за просрочку. Любой неоплаченный налог может быть выставлен в качестве обременения против вашей испанской недвижимости.

Таким образом, помимо отслеживания всех релевантных нормативных изменений также следует помнить про необходимость тщательного налогового планирования, оформляя вид на жительство в Испании при покупке недвижимости под аренду в 2019 году, руководствуясь советами экспертов и нашими статьями. 

Если вы не в курсе того, какие испанские налоги вам нужно платить, не откладывайте поиск  информации о фискальных обязательствах на потом. Свяжитесь с нами как можно скорее и узнайте, как мы можем помочь вам в решении этой проблемы. Будьте активны, не позволяйте испанским налоговикам наложить на вас огромный штраф в 2019 году!

ВНЖ Испании при покупке недвижимости под аренду 2019: разговоры о риске «перегрева» на рынке недвижимости и другие прогнозы

Эксперты прогнозируют рост рынка недвижимости в Испании до 2021 года. В свежем докладе, подготовленном Институтом технологий строительства Каталонии (ITEC), говорится, что за 2018 год цены предложения жилья в стране выросли в среднем на 11 процентов. Это ниже результата, зафиксированного в 2017 году (рост на 16,3 процента). 

Исследователи утверждают, что «замедление» будет продолжаться, и в 2021 году цены предложения уменьшатся на 3 процента. Специалисты ITEC отметили, что в данный момент сектор не испытывает никаких трудностей. Наблюдается хороший поток девелоперских проектов, при этом застройщики демонстрируют позитивный настрой.

Тем не менее, уже в обозримом будущем ситуация должна измениться на фоне снижения темпов строительства из-за перенасыщения рынка и уменьшения активности инвесторов. Это будет оказывать негативное влияние на цены.

К счастью, текущая картина является вполне позитивной, о чем свидетельствует свежая статистика за 3 квартал 2018 года. 

Негативные признаки наблюдают и другие аналитики. Так, Международный валютный фонд (МВФ) призывает испанское правительство активнее следить за ценами на недвижимость в Испании после восстановления рынка, который в течение нескольких лет находился в состоянии кризиса.

Проанализировав статистику конца 2017 года, эксперты Международного валютного фонда обнаружили первые признаки «небольшой переоцененности». При этом они подчеркивают, что в Испании все еще нет ничего похожего на новый «пузырь» на рынке жилья.

«Несмотря на то, что пока нет явных доказательств общей переоцененности жилья, крайне важно, чтобы Банк Испании имел в своем распоряжении всеобъемлющий инструментарий, позволяющий ему действовать быстро в случае возникновения расхождений», — говорится в ежегодном отчете МВФ по Испании.

«В последние годы цены на жилье выросли. Да, цены росли с низкого уровня. И признаков строительного бума нет. Но, несмотря на отсутствие явных доказательств значительной переоцененности жилья, власти должны быть бдительными. Набор макро-инструментов должен быть расширен, чтобы с его помощью можно было бы справиться с потенциальными рисками финансовой стабильности «, — подчеркивают аналитики.

По расчетам МВФ, цены на жилье в Испании выросли примерно на 15 процентов в период между 2014 и 2017 годами. Но при этом объектами сделок купли-продажи были в основном элементы уже существующего жилищного фонда, а не новое жилье.

Еще одно отличие от докризисного периода заключается в том, что доля домовладельцев упала с 80 процентов до 77 процентов. Это якобы обусловлено тем, что люди все чаще обращаются к рынку аренды, предпочитая съем испанского жилья покупке квартиры или дома.

Экономика не показывает ничего похожего на всплески, которые когда-то спровоцировали спекулятивный долговой «пузырь», лопнувший в 2008 году. Рост цен на жилье не сопровождается ростом кредитных потоков. Уровень задолженности домохозяйств не растет, а внешний баланс является положительным. Прошли те времена, когда Испания занимала около 100 миллиардов евро в год, в основном для финансирования покупки переоцененных домов.

Но аналитики, тем не менее, обеспокоены новой тенденцией к росту цен на жилье, которая может привести к чрезмерному ослаблению требований к получателям ипотечных кредитов и стандартов строительства. Кроме того, уровень сбережений домохозяйств находится на историческом минимуме, что способствует росту спроса на кредиты.

В отчете МВФ отмечается, что никогда нельзя недооценивать скорость, с которой кризисные процессы набирают обороты. Банки сильно подвержены изменениям в секторе недвижимости, и поэтому необходимо заниматься профилактикой кризисных явления и принимать превентивные меры.

Это означает, что испанским надзорным органам должны быть предоставлены новые полномочия по ограничению разрешений на выдачу ипотеки в зависимости от стоимости дома, дохода заемщика или сроков оплаты. 

В течение многих лет МВФ призывал правительство Испании создать агентство для мониторинга системных рисков или, другими словами, для оценки предпосылок для финансовых потрясений с целью предотвращения дисбалансов и «пузырей». И теперь, когда рынок недвижимости снова набирает обороты, аналитики МВФ снова призывают как можно скорее сформировать такое агентство.

ВНЖ Испании при покупке недвижимости под аренду 2019: много ли на испанских курортах туристов, которым можно сдавать жилье

Росту привлекательности оформления ВНЖ Испании при покупке недвижимости для сдачи в аренду в 2019 году способствует позитивная ситуация в туристическом секторе данной европейской страны.

Недавно опубликованные Национальным институтом статистики данные показывают, что, хотя по сравнению с аналогичным периодом рекордного для отрасли 2017 года уровень потока туристов в период с января по ноябрь 2018 года вырос всего на 0,7 процента, он остается достаточно высоким.

Официальные статистические данные говорят о том, что за первые 11 месяцев прошлого года Испанию посетили целых 78,4 миллиона отдыхающих. Только в ноябре 2018 года в страну приехало 4,5 миллиона туристов, что соответствует росту на 3,5 процента в годовом исчислении.

Если данные за декабрь поддержат эту восходящую тенденцию, международный туризм в Испании достигнет нового пика: рекорд 2017 года 81,6 миллиона иностранных туристов будет побит 2018 году. Интересно, что как в 2017 году, так и в 2016 году были побиты рекорды по числу отдыхающих в Испании.

Специалисты по туризму и эксперты Национального института статистики ожидают увеличения расходов туристов на 3 процента по итогам 2018 года: с 87 млрд. евро в 2017 году до около 90 млрд. евро в прошлом году.

По итогам первых 11 месяцев прошлого года большинство иностранных туристов как обычно прибыли на испанские курорты из Великобритании. Британские туристы уже давно являются главными ценителями отдыха на испанских курортах и наиболее частыми гостями Испании — даже несмотря на то, что угроза Brexit и девальвация британского фунта по отношению к евро бьют по кошелькам туристов из Великобритании.

Поток британских туристов, направлявшихся в Испанию, снизился на 2 процента в период с января по ноябрь минувшего года. В общей сложности 17,6 млн. туристов из Великобритании посетило испанские курорты за первые 11 месяцев 2018 года, что составляет 22 процента всех иностранных туристов.

Иностранцы все чаще выбирают отдых в Испании и решают арендовать жилье на том или ином курорте в этой стране, привлеченные уникальными ландшафтами, комфортным климатом, а также богатым историческим и культурным наследием Испании. 

ВНЖ Испании при покупке недвижимости под аренду 2019: вместо заключения

Чтобы оформить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости под аренду в 2019 году вам также понадобится подготовить пакет документов. 

Кроме того, потребуется оформить идентификационный номер иностранца NIE (Número de Identidad de Extranjero), который необходим всем иностранцам, которые вступают в налоговые и иные юридические отношения в Испании. 

Если вашей целью помимо оформления ВНЖ является и переезд в Испанию для постоянного проживания, рекомендуем изучить релевантные статьи, касающихся самых разных сфер: от наследственного планирования до здравоохранения. 

Если после ознакомления с представленными выше данными вы укрепились в решении оформить вид на жительство Испании при покупке недвижимости для сдачи в аренду в 2019 году, рекомендуем предварительно проконсультироваться у эксперта. 

Источник: https://internationalwealth.info