Как выбрать недвижимость для отельного бизнеса на Филиппинах?

Пятница, 15 февраля 2019

Туристическая отрасль на Филиппинах весьма развита. Ежегодно страну посещают до миллиона туристов со всего мира. В основном это жители соседних стран – Япония, Китай, Корея. Также, много туристов посещает Филиппины из США.

Вместе с числом туристов растет и гостиничный бизнес на Филиппинах. В связи с этим, отели, гостиницы и дома отдыха всегда будут одним из самых перспективных классов недвижимости:

  • Они приносят сравнительно высокую доходность – на уровне 20-30% от вложенных средств в год.
  • В случае сделки с крупной гостиницей, можно заключить договор с оператором или крупной сетевой компанией на 10–20 лет.

Филиппины как туристическое направление будут становиться все более привлекательными. В сравнении с другими странами Юго-Восточной Азии, страна еще недостаточно разразрекламированная и исследованная. Поэтому, именно маркетинговый потенциал роста направления будет основным в ближайшие 10 лет.

В последнее десятилетие Филиппины переживают экономический рост, и благосостояние местного населения тоже увеличивается. В стране медленно и стабильно растут цены на недвижимость. Этому способствует и политика правительства, которое активно борется с наркозависимостью и преступностью. Спрос со стороны иностранных инвесторов стимулируют и дешевые «золотые визы»: ВНЖ на Филиппинах довольно просто получить при инвестициях в недвижимость и/или в бизнес от 75 тыс. дол. США. 

Нельзя при этом не заметить уникальную природу Филиппин, красоту пляжей, в целом не высокую стоимость жизни, дружелюбность местного населения и широкое распространение английского языка.

В данной статье мы расскажем, как выбрать город и место для создания гостиничного бизнеса на Филиппинах, о процессе покупки или аренды недвижимости под него.

Гостиничный бизнес на Филиппинах: выбираем направление

Первое, с чем нужно определиться – это туристическое направление. Необходимо решить, какой тип объекта интересует. Будет ли это дом отдыха на берегу моря или гостиница в городе/на второй (и далее) линии. Также необходимо выбрать конкретное местоположение. Даже с учетом, что Филиппины – это архипелаг со множеством островов, окруженных морем, существует не так уж и много туристических направлений. Основными можно назвать следующие:

Остров Название местности
Лузон Г. Манила
Г. Ангелес
Г. Олонгапо, побережье рядом с г. Субик
Г. Багуйо
Окрестности г. Аламиньос,

 

курортное направление «100 островов»

Окрестности г. Балер
Окрестности г. Тагайтай
Окрестности г. Легаспи
Окрестности г. Тааль
Окрестности г. Болинао
Г. Сан-Фернандо в провинции Ла-Юнион
Г. Виган
Окрестности г. Пагудпуд
Миндоро Окрестности городка Пуэрто-Галера
Боракай Одноимённый курорт, собственно весь остров
Себу Г. Себу и окрестности
Городок Моабоал
Городок Даанбантаян
Бохоль Г. Табгиларан и окрестности
Сикуиджор Собственно весь остров
Лейте Окрестности г. Ормок
Окрестности г. Маасин
Билиран Окрестности г. Наваль
Архипелаг Бусуанга Окрестности г. Корон
Палаван Окрестности городка Эль-Нидо
Г. Пуэрто-Принцесса
Острова Сиаргао

Отдельно в этом списке стоит отметить города Манила и Себу, которые ко всему прочему являются еще и транзитными. Через них, особенно через Манилу, проходит основной пассажирский и товарный поток. Это означает, что в этих городах есть большая потребность в отелях «на одну ночь» и/или с почасовой оплатой.

Не все регионы Филиппин спокойны. На южном острове Минданао, в некоторых районах продолжают действовать исламские группировки. В связи с тем, что это противостояние продолжается уже более 30 лет, и правительство медленно, но верно выдавливает боевиков в более отдаленные районы, можно с уверенностью заявить – в ближней перспективе и о. Минданао будет привлекателен для туризма.

Гостиничный бизнес на Филиппинах: выбираем объект недвижимости

Основные критерии выбора правильного объекта недвижимости для гостиничного бизнеса на Филиппинах:

  • Бюджет. От $300 до $600 тыс. (если меньше, высок риск что гостиница будет в неудовлетворительном состоянии, расположена в неудачном месте и/или неправильно оформлена). На оформление и подготовку к открытию необходимо зарезервировать еще от $10 до $30 тыс.
  • Местоположение. Город, желательно стоящий на берегу моря, развитое туристическое направление и/или близость к объекту интереса.
  • Номерной фонд. От 20 номеров (если номеров будет меньше, то высок риск не окупаемости).
  • Договор с оператором. Желательно, чтобы объект уже имеет договор на управление или франшизу от крупной сети. Это гарантирует заполняемость номеров и соответственно стабильную доходность.

Наиболее эффективно искать объект лично, приехав в искомый город, самому пожить сначала в желаемом отеле и узнать все на месте.

На Филиппинах нет централизованного сервиса по поиску недвижимости, хотя есть много агентств со своими базами и тематические интернет-ресурсы. При работе с агентствами недвижимости есть свои плюсы и минусы. Они могут сразу предложить нужный вариант, но цена будет значительно выше из-за комиссионных агентств и других посредников. Также, собственники недвижимости, обращаясь к услугам агентств, как правило, завышают стоимость объекта.

Выбираем недвижимость под отель с учетом его классификации

Большим считается отель в 50 и более номеров, находящийся в городе. На берегу моря строить большие отели могут себе позволить лишь крупные компании. Менее 50 номеров – это мелкие и средние, которые разбиваются по типу:

  • Pension house/apartelle – дешевый маленький пансионат на 10-15 комнат для постоянного проживания. Постояльцы – в основном люди не молодые.
  • Condominium – многоквартирный дом с помесячной оплатой за квартиру, но с функциями отеля. Популярны у экспатов.
  • Resort – дом отдыха, как правило, на берегу моря, но на Филиппинах таким считается любой отель, имеющий бассейн.
  • Hotel – классический отель в городе.
  • «Drive-in» — отель, подразумевающий отдельный заезд в каждый номер (он двухуровневый) для транспорта постояльцев.
  • Сетевой отель по примеру «SOGO» – недорогой отель, в котором используют почасовую оплату номеров. Среди таких есть и совсем дешевые заведения с маленькими комнатками и большим потоком «клиентов на час».

Процесс аренды или покупки недвижимости для гостиничного бизнеса на Филиппинах

Владеть землей и недвижимостью на Филиппинах, согласно Конституции, иностранец может лишь на 40%, но есть исключение. Нерезидент может оформить в полную собственность квартиру или дом, площадь которой не превышает 40% от общей площади дома или земельного участка, на котором расположен этот дом. В этом случае, у иностранца есть только следующие законные варианты управления недвижимостью:

  1. Оформление дома/участка земли на гражданина Филиппин.
  2. Долгосрочный (10 лет и более) договор аренды земельного участка.
  3. Краткосрочный (3-5 лет) договор аренды здания.
  4. Покупка прав на управление готовым отелем/франчайзинг.

Оформление дома/участка земли на гражданина Филиппин

Технически это сделать проще всего. Если объект найден, цена оговорена, то оформить объект на филиппинца – это техническая формальность. Так поступают многие экспаты, долго живущие на Филиппинах. Они покупают дома и оформляют их на своих урожденных жен и подруг. Плюсы такого оформления – простота, скорость и низкие затраты. К сожалению, эти преимущества полностью сводятся на нет реальными рисками внезапной перепродажи/залога объекта. Местные жители, становясь пусть даже формально, собственником объекта, получают большой соблазн. Рано или поздно жажда обогащения и/или давление со стороны родственников у филиппинцев может превысить все остальные чувства, и объект может быть продан против вашей воли. К сожалению, филиппинское законодательство не защитит в этом случае, и более того, при разбирательстве, иностранец сам может стать подозреваемым в манипулировании местными по закону о марионетках («Anti Dummy Law» — CA 108 RA 421, RA 134, RA 6084, PD 715). Поэтому, как бы вы не доверяли местным партнерам, вопрос собственности – особенный.

Аренда земельного участка

Аренда бывает разных видов. Можно на длительный срок арендовать участок земли или только здание, стоящее на этом участке (более распространено).

Договор аренды земельного участка заключается на длительный срок (минимум на 5 лет), а обычно на 15, 20 и до 49 или 50 лет. В договоре специально указывается, что арендатор может делать на участке. Взяв в аренду пустой участок, можно построить там отель (или снести старое здание и построить новое). Плюсы такого договора – длительный период пользования, а также широкие полномочия по управлению (в первую очередь это касается строительства). Минусы – высокая предоплата (минимум за 3 года, а чаще на 5 лет) вперед, возможная потеря всего, что построено на этом участке после окончания действия договора и нежелание собственников вести дела с иностранцами по таким сделкам.

Покупка прав на управление готовым отелем/франчайзинг

Более популярным направлением можно считать покупку прав на управление готовым отелем/франчайзинг или краткосрочная (до 10 лет) аренда здания. Это самый простой и быстрый способ войти в этот бизнес на Филиппинах. Собственники охотно сдают иностранцам здания и также целые работающие отели. Это происходит потому, что собственникам часто лень управлять самим, у них есть более интересный бизнес или они просто хотят уехать за границу и получать тут стабильную прибыль. При переговорах надо учитывать, что сдающиеся отели часто нуждаются в ремонте, и собственники ожидают, что новый арендатор сделает этот ремонт за свой счет. Не менее часто бывает, что в данный момент заполняемость отеля может быть небольшой и собственник ожидает от арендатора большей выгоды, чем мог бы получить самостоятельно. Все эти факторы должны повлиять на цену аренды. Тут надо очень точно все рассчитать, чтобы не оказаться в минусе.

Минусы такого владения – любой ремонт будет за счет арендатора и, более того, не всякий ремонт будет одобрен собственником. В общем случае рекомендуется арендовать отели у знакомых людей.

Переговоры по покупке или аренде недвижимости для гостиничного бизнеса на Филиппинах

В бизнесе филиппинцы весьма консервативны: стороны сначала присматриваются друг к другу, прежде чем заключить сделку. Не стоит рассчитывать на быстрый исход дела.

Прежде чем начинать переговоры с выбранным отелем, необходимо нанять толкового юриста и заключить с его агентством договор на обслуживание или на разовые услуги. К примеру, на сопровождение конкретной сделки. Все официальные юристы на Филиппинах обязаны иметь удостоверение, выданное организацией: «Integrated bar of Philippines».

Местные бизнесмены, а в особенности собственники недвижимости, консервативны, привержены старым местным традициям и обычаям ведения переговоров. Поэтому лучше предоставить местным юристам возможность вести эти переговоры за вас – они будут общаются на одном языке и соблюдают все писанные и неписанные ритуалы, о которых можете и не знать. Со стороны собственника, доверия к юристам также по определению больше чем к клиенту-нерезиденту.

Если вы решитесь вести переговоры самостоятельно, за собственниками придется «побегать». В этом деле надо быть терпеливым, если филиппинцы даже почувствуют, что вам это надоело или вы нетерпеливы, то вероятность сделки резко снизится.

После формального знакомства, следует пригласить людей на встречу, желательно в ресторан. Путь к сердцу филиппинца лежит через желудок. Ресторан не обязательно должен быть самым дорогим в городе, главное, чтобы там было чисто, уютно, была музыка и хороший выбор местных блюд. Также подходят китайские, корейские и японские рестораны. Местные обожают кухню этих стран. Желательно заказать столик или VIP-комнату заранее. Во время первой встречи не стоит обсуждать сделку. Первая встреча – это знакомство. Стоит рассказать зачем приехали в страну, что ищете, какие планы и все в общих чертах. Следует быть вежливым, улыбаться, говорить на хорошем английском, не употребляя при этом сленг и неуместные слова. На этой встрече можно поинтересоваться об объекте сделки, задавая общие вопросы. Удачным завершением первой встречи можно считать формальное приглашение от собственника посетить объект интереса.

При осмотре объекта не стоит показывать, что в нем есть изъяны, которые не нравятся. Это лучше включить в финальный расчет стоимости. После осмотра приходит время к ознакомлению с документами – тут просто не обойтись без юристов. При взгляде на документы, ситуация может кардинально отличаться от визуального впечатления.

На Филиппинах есть общие проблемы с документами на собственность – лень и/или нежелание владельцев их оформлять/переоформлять. Бывают случаи, когда по документам здание принадлежит совсем другим людям, даже уже умершим. Местных юристов это совсем не смущает, а неопытного покупателя может отпугнуть. Дело в том, что новым собственникам по каким-то их внутренним причинам было не до оформления своих прав, которые они получили вследствие завещания, дарения, купли/продажи и других видов сделок. Опытный юрист просто включит оформление документов в сумму сделки.

Подписание любых договоров необходимо делать только у нотариуса. Желательно самому выбрать нотариуса, предварительно узнав у юристов или по собственному опыту, какой нотариус вам будет удобнее. За заверение сделки с недвижимостью нотариус берет небольшой фиксированный процент от суммы сделки. Это стоит обсудить заранее, ведь на Филиппинах многие нотариусы идут на встречу и делают скидки.

Крайне важно, чтобы подписывали договор люди на это официально уполномоченные. Практикующий нотариус обязательно вывешивает в офисе помимо документов о регистрации своего бизнеса (не должны быть просроченные) свой диплом об образовании. На Филиппинах не редки случаи подмены подписанта похожим лицом и даже есть случаи подмены самого нотариуса. В случае разбирательств, филиппинские суды подходят к делам формально и выносят решения на основании уже подписанных документов, а ваши доводы посчитают домыслами.

Недвижимость для туристического бизнеса на Филиппинах: подводя итог

Резюмируя вышенаписанное, процесс покупки/аренды недвижимости или земельного участка можно пройти в 8 шагах:

  1. Выбрать город и место для начала туристического бизнеса на Филиппинах.
  2. Определиться с желаемым типом отеля.
  3. Решить, каким образом выгоднее управлять объектом недвижимости.
  4. Найти подходящий объект недвижимости.
  5. Заключить сделку с местным юристом и нотариусом.
  6. Провести переговоры о покупке/аренде объекта недвижимости с собственником.
  7. Осмотреть объект.
  8. Заключить договор с собственником.

Вам решать, покупать ли готовый бизнес или строить свой с нуля. В любом случае, следует основываться на объективных данных и фактах, а не на слухах и советах. Филиппины – это очень перспективная страна и любой способный бизнесмен тут сможет добиться успеха.

Источник: https://internationalwealth.info